Metodología y fuentes
De dónde salen los datos, qué cubren, qué no, y cómo no interpretarlos mal.
Origen de los datos
Todo lo que ves acá viene de fuentes oficiales y gratuitas. Cero scraping de portales privados (Urbania, AdondeVivir, Properati, Nexo). Cero APIs pagadas. La restricción es auto-impuesta: evita riesgo legal, costos recurrentes y mantener scrapers que se rompen cada dos meses.
Estratos sociales y población por manzana
La clasificación de estratos viene del servicio ArcGIS público del INEI
(arcgis.inei.gob.pe:6443/PLANOS_ESTRATOS/ESTRATOS001). Son 251.562 manzanas
en 245 distritos. Cada una trae ESTRATO (1=bajo, 5=alto),
POBLACION, HOGAR, departamento, provincia, distrito.
Para la landing de cada distrito calculo los porcentajes por nivel: si 600 de 685 manzanas están en estrato 5, sale "87% en estrato alto". El estrato predominante es el nivel con más manzanas. Nada más sofisticado que eso.
Densidad poblacional
Densidad hab/km² = población total entre área del distrito. El área viene del
polígono oficial del INEI. La densidad por manzana que ves en el visor a zoom alto usa el
área de la manzana en hectáreas, así que el número es mucho mayor: el denominador es chico.
Valor del suelo (arancelario)
Los valores arancelarios los publica el MEF cada año para que las municipalidades calculen el impuesto predial. Separo urbano (S/./m²) de rústico (S/./ha).
Importante: son valores fiscales, no precios de mercado. En la práctica los precios reales de venta y alquiler son bastante mayores, sobre todo en distritos consolidados de Lima. Sirven para ordenar "qué tan caro es el suelo" pero no para saber lo que vas a pagar.
Colegios (instituciones educativas)
Padrón nacional georreferenciado de IIEE. Tiene gestión (pública o privada), nivel (inicial, primaria, secundaria, técnico) y coordenadas. Por distrito muestro el total y el split público vs privado.
Establecimientos de salud
Registro Nacional de Establecimientos de Salud y Servicios Médicos de Apoyo. Solo cuento los que tienen coordenadas válidas. Va desde una posta rural hasta un hospital nacional — todo en la misma capa.
Parques, comercio y puntos de interés
Parques (leisure=park) y POIs (restaurantes, bancos, farmacias, mercados,
gimnasios, transporte) los pido a Overpass. La cobertura depende del trabajo voluntario
de la comunidad OSM: Lima Met está densa, ciudades intermedias menos.
Limitaciones importantes
El censo es del 2017
El último censo con datos a manzana es del 2017. El INEI está procesando el 2024-2025 pero los datos finos no salen antes de 2026-27. En zonas con boom inmobiliario reciente (Lima sur, Lima este, expansión de Arequipa) el estrato puede estar desactualizado.
Valor MEF ≠ precio de mercado
Lo que más confunde a la gente que mira estos datos. El valor arancelario lo usan la SUNAT y las municipalidades para calcular el impuesto predial. No es lo que pagas por un depa ni por un terreno. Si quieres precios reales, los portales inmobiliarios siguen siendo lo mejor — comoes.pe no scrapea esos portales por la restricción de la sección anterior.
Cobertura
Las 245 landings son los distritos de las grandes ciudades: Lima, Callao, Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Cusco, Iquitos, Tacna, Huancayo y similares. Pueblos rurales chicos quedan fuera porque el INEI no publica clasificación de estrato a manzana para todos, y la cobertura de MINEDU y MINSA también es más rala en zonas remotas.
Escala invertida
Cuidado: 1 es bajo, 5 es alto. La escala del INEI es opuesta a la intuición de "1 es lo mejor". Yo respeto la convención del INEI pero etiqueto siempre con palabra (bajo / medio bajo / medio / medio alto / alto) para que no haya forma de confundirse.
Procesamiento
Bajo los datos crudos de los portales (ArcGIS del INEI, Excel y PDF del MEF, padrones de
MINEDU y MINSA, consultas Overpass para OSM), los normalizo por ubigeo (6 dígitos:
2 de departamento, 2 de provincia, 2 de distrito) y los convierto a tiles vectoriales
PMTiles servidos desde un bucket público en R2. El visor consume los tiles directo
del bucket — sin backend, sin login.
Si encuentras un error
Escribime a hola@comoes.pe con el distrito y el dato que parece mal. Cruzo contra la fuente original (te paso el link directo a la URL oficial) y corrijo si hace falta.